Nieruchomości oraz inwestycje

Prawo rzeczowe – księgi wieczyste, zasiedzenie, służebność

Kancelaria Radcy Prawnego Konrad Bujak zapewnia kompleksową pomoc prawną w sprawach dotyczących prawa nieruchomości.

Reprezentujemy klientów w sporach o własność i ochronę posiadania, prowadzimy sprawy o zasiedzenie, ustanowienie i zniesienie służebności. Wspieramy klientów również wtedy, gdy problem, który dotyczy nieruchomości związany jest ze sprawami spadkowymi lub sporem rodzinnym.

Doradzamy także w sprawach związanych z niezgodnością treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, a także w postępowaniach dotyczących ustalenia lub poszukiwania właścicieli nieruchomości.

Deweloperzy, umowy najmu, inwestycje

Wspieramy inwestorów i właścicieli nieruchomości w sprawach związanych z procesami budowlanymi. Reprezentujemy klientów w sporach z deweloperami – m.in. dotyczących wad lokali, opóźnień w odbiorach czy niewykonania obowiązków wynikających z umów deweloperskich.

Doradzamy również przy transakcjach i inwestycjach w nieruchomości, dbając o bezpieczeństwo prawne i minimalizowanie ryzyk.

Sporządzamy profesjonalne umowy m.in. umowy najmu okazjonalnego i umowy najmu instytucjonalnego a także umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości.

Adwokat Chorzów, Radca Prawny Katowice – prawo nieruchomości

Kancelaria Radcy Prawnego Konrad Bujak świadczy pomoc prawną na terenie całego Województwa Śląskiego – m.in. w Chorzowie, Katowicach, Świętochłowicach, Siemianowicach Śląskich, Bytomiu, Rudzie Śląskiej – jak również w innych regionach Polski.

W zakresie prawa nieruchomości kancelarię wspiera adwokat Katowice Justyna Pabisz.

Zasiedzenie jest możliwe, jeśli ktoś korzysta z nieruchomości jak właściciel (jest tzw. posiadaczem samoistnym) przez dłuższy okres czasu – 20 lat w dobrej wierze lub 30 lat w złej wierze. Sąd wydaje postanowienie stwierdzające nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie, a następnie można wpisać prawo własności do księgi wieczystej.

Bieg zasiedzenia można zostać przerwany – np. przez wniesienie powództwa windykacyjnego (np. pozwu o wydanie nieruchomości), zawezwanie do próby ugodowej czy po prostu wykonywanie uprawnień właścicielskich przez właściciela.

Sprawy o zasiedzenie są szczególnie częste na Śląsku (Katowice, Mikołów, Ruda Śląska), gdzie wiele nieruchomości ma skomplikowaną historię prawną.

Własność oznacza pełne prawo do korzystania z nieruchomości i rozporządzania nią. Posiadanie natomiast to faktyczne władanie rzeczą – nawet bez tytułu prawnego. Zdarza się, że ktoś jest właścicielem, ale nie jest faktycznym posiadaczem, albo odwrotnie – można być posiadaczem bez formalnego prawa własności.

Naruszenie posiadania to najczęściej bezprawne pozbawienie posiadacza faktycznego władania rzeczą, np. samowolne zajęcie działki, mieszkania czy garażu.

W takim przypadku posiadaczowi przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Zgodnie z art. 344 § 2 Kodeksu cywilnego uprawnienie to wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia.

Służebność drogi koniecznej może zostać ustanowiona gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Polega ona na uprawnieniu właściciela nieruchomości władnącej do przechodu i przejazdu przez cudzą nieruchomość.

Służebność drogi koniecznej ustanawia się w formie aktu notarialnego (jako umowę zawartą pomiędzy właścicielem nieruchomości władnącej a właścicielem nieruchomości obciążonej), bądź też na mocy postanowienia właściwego sądu.

Właściciel nieruchomość obciążonej ma prawo do wynagrodzenia za ustanowienie służebności od właściciela nieruchomości władnącej.

W praktyce sprawy o ustanowienie drogi koniecznej często rozstrzygane są w sądach na Śląsku, np. w Katowicach, Mikołowie, Rudzie Śląskiej i okolicach, zwłaszcza przy podziałach rodzinnych działek czy nowych inwestycjach budowlanych.

Kupujący lokal od dewelopera posiada szereg uprawnień pozwalających mu na ochronę swoich praw. W przypadku ujawnienia się wad nieruchomości, właścicielowi przysługują roszczenia z tytułu rękojmi. Spory z deweloperem mogą dotyczyć nie tylko wad technicznych ale także opóźnień w odbiorze i przekazaniu nieruchomości czy też niewykonania umówionych elementów inwestycji. W niektórych umowach przewidziane są kary umowne, które mogą być egzekwowane w przypadku naruszeń przez dewelopera. Właścicielowi przysługują również uprawnienia wynikające z ogólnych przepisów prawa.

Kluczowe znaczenie ma dokładna analiza treści umowy – najlepiej jeszcze przed jej podpisaniem – ponieważ odpowiednio przemyślane postanowienia mogą skutecznie zabezpieczyć interes kupującego na etapie inwestycji i późniejszego użytkowania lokalu.

W sporach z deweloperami na Śląsku (Katowice, Chorzów, Bytom) warto skorzystać z pomocy radcy prawnego lub adwokata od prawa nieruchomości, który posiada doświadczenie w prowadzeniu tego typu spraw.

W sytuacji gdy treść księgi wieczystej nie zgadza się z rzeczywistym stanem prawnym a jednocześnie nie można dokonać stosownego wpisu w księdze wieczystej – konieczne jest wystąpienie do sądu z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Orzeczenie sądu stanowi podstawę do dokonania prawidłowego wpisu w księdze wieczystej, która prowadzona przez wydział ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego.

Najem okazjonalny to forma najmu dostępna dla osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej. Wymaga wskazania przez najemcę innego lokalu, do którego najemca zobowiązuje się przeprowadzić w razie rozwiązania umowy, oraz złożenia przez niego oświadczenia w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji co do opuszczenia i opróżnienia najmowanego lokalu.

Najem instytucjonalny zarezerwowany jest natomiast dla przedsiębiorców zajmujących się wynajmem mieszkań. W tym wypadku najemca składa oświadczenie notarialne, w którym poddał się egzekucji i zobowiązał do opuszczenia i opróżnienia lokalu, ale nie musi wskazywać lokalu zastępczego – w tym wypadku potwierdza się świadomość braku prawa do lokalu socjalnego lub tymczasowego.

Oba rodzaje najmu są często stosowane na rynku nieruchomości w Katowicach, Chorzowie i okolicach. O problemach praktycznych związanych z najmem okazjonalnym, można więcej przeczytać w artykule „Jest sposób na lokatora, który nie chce się wyprowadzić„.

W przypadku najmu lokalu mieszkalnego (tzw. najmu lokatorskiego) zawarcie umowy może być uzależnione od wpłacenia kaucji zabezpieczającej. Kaucja ta co do zasady nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu (w przypadku najmu instytucjonalnego sześciokrotności miesięcznego czynszu) i podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności z tytułu najmu. Wynajmujący może potrącić z niej zaległy czynsz, opłaty eksploatacyjne czy koszty naprawy szkód. Jeżeli w umowie przewidziano taki obowiązek, najemca może zostać zobowiązany do uzupełnienia kaucji w trakcie trwania najmu. Nie istnieje natomiast przepis, który obligowałby do automatycznego uzupełnienia kaucji.

Kontakt

Kancelaria Radcy Prawnego
Konrad Bujak
ul. Stanisława Moniuszki 8B
41-500, Chorzów

Kancelaria Radcy Prawnego
Konrad Bujak – Filia Katowice
ul. Poleska 6
40 – 733, Katowice

Spotkania po wcześniejszym umówieniu.

E-mail:
radcaprawny@konradbujak.pl

Telefon:
+48 792 187 700

NIP:
6351871769